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La mayoría de comerciantes, por no decir todos, requieren para el desarrollo de su actividad mercantil un local o inmueble, normalmente, para establecer sus oficinas o para estructurar o crear un establecimiento de comercio, inmueble éste que en la mayoría de los casos suele ser tomado en arriendo por cuanto al estar el negocio íntimamente supeditado a una influencia o éxito comercial puede este eventualmente ser trasladado a otro lugar; cerrarse o también porque sencillamente no es del interés del comerciante hacerse propietario el bien inmueble.

Sin embargo, una vez celebrado este tipo de contrato es igualmente común ver un desconocimiento en muchos comerciantes de los derechos que como arrendatarios adquieren o la confusión de normas aplicables a éste contrato.

Es por lo anterior que en el presente espacio nos dedicaremos a profundizar en las particularidades del contrato de arrendamiento comercial así como los derechos y obligaciones que del mismo se derivan.

Inicialmente, es necesario aclarar que el contrato de arrendamiento comercial aunque pueda tener semejanzas con el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, tiene un tratamiento legal diferente, de manera que en éste el legislador planteó una especial protección al empresario o comerciante arrendatario que con inversión, esfuerzo y creatividad logra acreditar un negocio, una marca, un nombre o reputación en dicho inmueble.

Ahora bien, la mencionada protección está determinada por la Ley, particularmente, en el los artículos 518 al 522 del Código de Comercio que lo que buscan, principalmente, es que el arrendador no despoje injustificadamente a el arrendatario del inmueble ni mucho menos se aproveche del good will o buen nombre que el mismo hubiese creado.

Así pues, por mandato legal se estableció:

i) Obligatoriedad de renovación automática

Consiste en que el arrendatario de local o inmueble comercial que ocupe el mismo por un periodo de dos años con el mismo establecimiento de comercio, tiene derecho a que se le renueve el contrato, excepto cuando:

a) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

b) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y

c) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

En el caso del literal b) y c) el propietario deberá notificarle y/o avisarle al arrendatario con una antelación de mínimo seis (6) meses, pues de lo contrario operará la renovación automática.

ii) Preferencia en caso de reparación o reconstrucción

Quiere decir que en caso el caso de que se le termine el contrato al arrendatario por motivos de reconstrucción o reparación del inmueble (literal c, Art 521), una vez realizada la reparación el arrendador deberá preferir para su arriendo al arrendatario en las mismas condiciones y no deberá pagar ninguna prima o valor adicional.

iii) Posibilidad de regulación judicial del canon

Si bien es cierto que por imperativo legal las partes pueden determinar libremente el canon de arriendo, fijando incluso una tasa, porcentaje o formula aplicable al momento de su renovación, no es menos cierto que en el caso de considerarse excesiva o insuficiente para alguna de las partes, cualquiera de estas puede iniciar un proceso judicial de regulación y fijación de canon que será de obligatorio cumplimiento para las partes.

Finalmente, si el propietario no da cumplimiento a lo descrito en el aviso (vivir en el inmueble o reconstrucción) o incumple las demás normas, el propietario deberá pagar los perjuicios causados al arrendatario que se estimaran con peritos.