TENGA EN CUENTA LOS SIGUIENTES ASPECTOS AL CELEBRAR UN CONTRATO DE CONCESION DE ESPACIO MERCANTIL.

 

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En el mundo comercial es común el manejo de diversos tipos de contratos para cada una de las actividades económicas, pero no es un secreto que de un tiempo para acá, la práctica contractual ha venido mutando, generándose así una nueva variedad de contratos que pueden llegar a confundirse con los ya establecidos por la ley, dichos contratos son considerados como contratos atípicos, pero, dicha atipicidad es meramente legal ya que no están reglamentados por una ley; pero que aun así gozan de una tipicidad social que es el reconocimiento que le ha dado la sociedad con la práctica continua del uso de dichos contratos.

Debido a lo anterior, muchas veces los comerciantes cuando celebran este tipo de contratos atípicos no conocen en realidad las características propias de los mismos de manera que ante la ausencia de regulación especial, les resulta más difícil tener claridad de los derechos y obligaciones que de ellos derivan, razón por la cual resultan confusiones, abusos o malentendidos que muchas veces generan conflictos en las partes contratantes.

Es por lo dicho, que el presente escrito pretende dar claridad sobre uno de los mencionados contratos, este es, el contrato de concesión de espacio mercantil, por cuanto dicho contrato atípico normalmente es confundido con algunos contratos típicos, como lo son el contrato de arrendamiento y el contrato de arrendamiento de local comercial. Esto en razón de la idea errada que estos contratos tienen como objetivo conceder el uso y goce de un bien inmueble o una parte de este, pero se debe recalcar que estos contratos son diferentes ya que de no serlos no tendría sentido tener varios contratos iguales, por ende, a la hora de diferenciar el contrato de concesión de espacio mercantil de los anteriores debe tener en cuenta lo siguiente:

1. ¿Qué es el contrato de concesión mercantil?

este contrato se podría definir como aquel bajo el cual, el concesionario pretende la posibilidad de explotar un espacio físico dentro de un establecimiento de comercio de mayor tamaño, que va a tener como propietario, un empresario independiente al concesionario, que será el concedente. A diferencia del contrato de arrendamiento que tiene como objeto el uso y goce de un inmueble determinado, obsérvese que del que aquí se habla busca la explotación de un espacio indeterminado dentro del inmueble y no del inmueble considerado individualmente. Es decir que en el contrato de concesión el lugar donde el concesionario desarrollará su actividad y explotará su marca o producto no estará determinado y puede variar si así se quisiera, lo que resultaría imposible en los de arrendamiento.

2. ¿Qué régimen le aplica?

Al ser el contrato de concesión de espacio mercantil un contrato atípico, es decir que no esta regulado en la ley, la respuesta debe ser que no está supeditado a ningún régimen, más que al establecido por las partes dentro de su libre capacidad para consentir en el contrato, diferente del contrato de arrendamiento que se regirá principalmente por lo que disponga la ley para dichos contratos. Es decir, que los deberes y obligaciones del contrato de concesión serán explícitamente los que las partes convengan, mientras que los de arrendamiento cuenta con un marco jurídico prestablecido.

Así las cosas, el comerciante que celebre un contrato de concesión de espacio mercantil, deberá tener en cuenta antes que nada que el mismo no equivale al contrato de arrendamiento, por lo que dentro de su contrato deberá incorporar con el mayor detalle posible los derechos y obligaciones, así como los términos y condiciones que pretenda hacer valer sobre su contrato, al que no le podrá por mandato legal aplicar las normas establecidas en los contratos de arrendamiento, pero que, valga la pena aclarar, nada impide que las mismas partes la puedan incorporar dentro del documento contractual que celebren, es decir, el régimen legal del arrendamiento podrá hacer parte del contrato de concesión de espacio mercantil solo si así las partes lo desean, pero no podrán exigirse en caso de no estar estipuladas dentro del contrato.

¿QUÉ DERECHOS TIENE UN TRABAJADOR DESPEDIDO?

 

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Todos los trabajadores de Colombia, sin importar la modalidad por la que hubieren sido contratados (término fijo, indefinido, por días, etc) tienen derecho a que a la finalización de la relación laboral les paguen de manera inmediata todos los salarios adeudados – si los hubiere- y las prestaciones sociales que se hubieren causado.

Esto quiere decir que sin importar la causa de terminación del contrato, esto es, si el trabajador renunció o si lo despidieron, con justa o sin justa causa, el Empleador debe proceder inmediatamente a cancelar las cesantías, intereses a las cesantías, vacaciones no disfrutadas y primas de servicio. Es importante establecer que estos derechos se causan de manera proporcional al tiempo trabajado y se deben calcular y pagar con base al salario real del trabajador, esto es, con todo lo que mensualmente recibiere como consecuencia directa de la labor desempeñada, salvo que expresamente y por escrito, las partes se hubiese pactado que alguno valores no serían constitutivos de salario.

¿Qué pasa si el Empleador no paga la liquidación final de prestaciones sociales?

En caso de que el Empleador no pague inmediatamente los conceptos antes descritos, tendrá que pagar una sanción a favor del Trabajador, equivalente a un día de salario por cada día de retraso, hasta que se confirme el pago efectivo de lo adeudado. Sin embargo, para que el Trabajador pueda verse beneficiado con esa sanción, es importante que, en caso de ser necesario, interponga la demanda correspondiente ante los jueces laborales a más tardar dentro de los dos años siguientes a la finalización de la relación laboral.

Si el trabajador no presenta la demanda en el tiempo antes indicado, perderá el derecho a reclamar la aludida sanción y sólo podrá reclamar intereses moratorios.

¿Cuándo se debe pagar indemnización?

Si el Empleador termina el contrato de trabajo de manera injustificada o si el Trabajador renuncia por culpa imputable a el Empleador, se generará una indemnización a favor de aquél, que también deberá pagarse de manera inmediata. Si el contrato era a término fijo, la indemnización corresponderá al valor de los salarios correspondientes al tiempo que faltare para cumplir el plazo estipulado del contrato; o el del lapso determinado por la duración de la obra o la labor contratada, caso en el cual la indemnización no será inferior a quince (15) días.

Si el contrato fuere a término indefinido, la indemnización se pagará de la siguiente manera:

a) Para trabajadores que devenguen un salario inferior a diez (10) salarios mínimos mensuales legales: se pagarán treinta (30) días de salario cuando el trabajador tuviere un tiempo de servicio no mayor de un (1) año. Si el contrato excede de un año, se le pagarán 30 días por el primero y veinte (20) días adicionales de salario por cada uno de los años de servicio subsiguientes al primero y proporcionalmente por fracción;

b) Para trabajadores que devenguen un salario igual o superior a diez (10), salarios mínimos legales mensuales, la indemnización corresponderá a veinte (20) días de salario cuando el trabajador tuviere un tiempo de servicio no mayor de un (1) año. Si el contrato excede de un año, se le pagarán veinte (20) días por el primero y quince (15) días adicionales de salario por cada uno de los años de servicio subsiguientes al primero y proporcionalmente por fracción.

¿Qué pasa si el Empleador no quiere pagar las prestaciones sociales o la indemnización?

En el evento de que el Empleador se niegue a cancelar la liquidación final de prestaciones sociales o la indemnización, el Trabajador deberá iniciar las acciones legales pertinentes. En primer lugar, se podrá acudir a un Inspector del Trabajo para intentar conciliar sobre la existencia de los valores adeudados y las condiciones para su pago. En el evento de que la conciliación fracase, se deberá presentar una demanda ante los jueces laborales.

Si tiene dudas sobre su liquidación o sobre el ejercicio de las acciones legales, no dude en contactarse con nosotros.

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LO QUE DESCONOCEN LOS ARRENDATARIOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO COMERCIAL EN COLOMBIA

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La mayoría de comerciantes, por no decir todos, requieren para el desarrollo de su actividad mercantil un local o inmueble, normalmente, para establecer sus oficinas o para estructurar o crear un establecimiento de comercio, inmueble éste que en la mayoría de los casos suele ser tomado en arriendo por cuanto al estar el negocio íntimamente supeditado a una influencia o éxito comercial puede este eventualmente ser trasladado a otro lugar; cerrarse o también porque sencillamente no es del interés del comerciante hacerse propietario el bien inmueble.

Sin embargo, una vez celebrado este tipo de contrato es igualmente común ver un desconocimiento en muchos comerciantes de los derechos que como arrendatarios adquieren o la confusión de normas aplicables a éste contrato.

Es por lo anterior que en el presente espacio nos dedicaremos a profundizar en las particularidades del contrato de arrendamiento comercial así como los derechos y obligaciones que del mismo se derivan.

Inicialmente, es necesario aclarar que el contrato de arrendamiento comercial aunque pueda tener semejanzas con el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, tiene un tratamiento legal diferente, de manera que en éste el legislador planteó una especial protección al empresario o comerciante arrendatario que con inversión, esfuerzo y creatividad logra acreditar un negocio, una marca, un nombre o reputación en dicho inmueble.

Ahora bien, la mencionada protección está determinada por la Ley, particularmente, en el los artículos 518 al 522 del Código de Comercio que lo que buscan, principalmente, es que el arrendador no despoje injustificadamente a el arrendatario del inmueble ni mucho menos se aproveche del good will o buen nombre que el mismo hubiese creado.

Así pues, por mandato legal se estableció:

i) Obligatoriedad de renovación automática

Consiste en que el arrendatario de local o inmueble comercial que ocupe el mismo por un periodo de dos años con el mismo establecimiento de comercio, tiene derecho a que se le renueve el contrato, excepto cuando:

a) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

b) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y

c) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

En el caso del literal b) y c) el propietario deberá notificarle y/o avisarle al arrendatario con una antelación de mínimo seis (6) meses, pues de lo contrario operará la renovación automática.

ii) Preferencia en caso de reparación o reconstrucción

Quiere decir que en caso el caso de que se le termine el contrato al arrendatario por motivos de reconstrucción o reparación del inmueble (literal c, Art 521), una vez realizada la reparación el arrendador deberá preferir para su arriendo al arrendatario en las mismas condiciones y no deberá pagar ninguna prima o valor adicional.

iii) Posibilidad de regulación judicial del canon

Si bien es cierto que por imperativo legal las partes pueden determinar libremente el canon de arriendo, fijando incluso una tasa, porcentaje o formula aplicable al momento de su renovación, no es menos cierto que en el caso de considerarse excesiva o insuficiente para alguna de las partes, cualquiera de estas puede iniciar un proceso judicial de regulación y fijación de canon que será de obligatorio cumplimiento para las partes.

Finalmente, si el propietario no da cumplimiento a lo descrito en el aviso (vivir en el inmueble o reconstrucción) o incumple las demás normas, el propietario deberá pagar los perjuicios causados al arrendatario que se estimaran con peritos.

¿CÓMO PRESENTAR UNA TUTELA?

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¿Siente que le están vulnerando sus derechos fundamentales? ¿Su empleador lo despidió estando en condición de discapacidad? ¿le terminaron su contrato una vez se enteraron que estaba embarazada? ¿su EPS no le quiere prestar los servicios básicos de salud? ¿No le contestaron oportunamente su derecho de petición? En estos y otros casos, Usted puede interponer una Acción de Tutela para que un Juez de la República tome las medidas de protección que sean necesarias para evitar que se continúen vulnerando sus derechos fundamentales.

A continuación, daremos algunos consejos que se deben tener cuenta al momento de presentar una tutela:

A. ¿QUÍEN Y CÓMO PUEDE HACER UNA TUTELA?

La Acción de Tutela se caracteriza por su informalidad y por estar al alcance de todos los ciudadanos. Por lo tanto, para presentarla sólo se deben seguir las siguientes reglas:

1. Puede presentarla la persona afectada sin necesidad de contratar un abogado. No importa cuál sea su profesión, oficio o grado de escolaridad, puede presentar y tramitar directamente la tutela hasta obtener la protección necesaria.

2. No existe ninguna formalidad específica para redactar la tutela, basta un escrito que contenga: (i) identificación, lugar de domicilio, número telefónico y correo electrónico del accionante, (ii) nombre y dirección de la Entidad o Persona que posiblemente está vulnerando los derechos, (iii) una descripción clara de las acciones u omisiones que dan lugar a la interposición de la tutela, (iv) la indicación de los derechos que se consideran vulnerados, (v) una juramentación expresa de no haber presentado otra tutela por los mismos hechos y (vi) las pruebas que se tengan sobre el caso. No es necesario indicar, leyes, códigos o sentencias, lo más importante es que se explique claramente cuáles son los hechos que dan lugar a la infracción del derecho fundamental.

3. En caso de que se necesiten medidas rápidas y urgentes, desde la solicitud de tutela se le puede solicitar al Juez que tome medidas provisionales o cautelares para evitar que se causen mayores perjuicios. Por ejemplo, se podría solicitar que se practique alguna operación médica urgente o que se paralice la construcción de una obra que amenaza con destruir una vivienda.

4. La tutela deberá ir firmada por el peticionario, pero esa firma no debe estar autenticada.

5. De la tutela y de las pruebas que se vayan a aportar, deberá sacarse una copia y en conjunto con la original se le deberá entregar al juzgado.

B. ¿DÓNDE SE PRESENTA LA TUTELA?

La tutela debe presentarse en el lugar donde ocurrió la vulneración o la amenaza que motivaron su presentación. En cada ciudad hay oficinas que se encargan de recibir y tramitar las tutelas. Así mismo, en algunas entidades estatales como la Defensoría del Pueblo o la Personería le pueden brindar asesoría al respecto.

C. ¿CÓMO SE TRÁMITA LA TUTELA?

Una vez quede radicada la tutela, le avisarán a qué juzgado le fue asignada, el cual deberá proferir decisión dentro de los diez (10) días hábiles siguientes.

A usted le avisarán por correo electrónico o por telegrama enviado a su residencia sobre la decisión adoptada. Es recomendable – pero no necesario- que visite periódicamente el juzgado para que le informen del estado de su acción de tutela. Si la decisión proferida por el Juez es favorable, la Entidad o Persona accionada deberá cumplir inmediatamente con lo que se hubiere ordenado.

Si por el contrario esta fuera desfavorable, Usted tiene 3 días hábiles, contados desde la notificación, para “impugnarla” y que sea el superior jerárquico del juez el que tome la decisión definitiva. El escrito de impugnación deberá contener una breve explicación o reiteración de las razones por las cuales se deben proteger los derechos fundamentales.

En cualquier caso, si tiene dudas sobre su caso o si necesita colaboración en la elaboración y trámite de su acción de tutela, no dude en ponerse en contacto con nosotros donde le brindaremos asesoría completa sobre el tema. O Síguenos en twitter @palacioabogados

¿POR QUÉ CONSTITUIR UNA SOCIEDAD POR ACCIONES SIMPLIFICADAS S.A.S. EN COLOMBIA?

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Beneficios de Constituir una SAS

Durante los últimos años, Colombia se ha estado viendo como un país con economía emergente donde tanto extranjeros como nacionales están apuntando a invertir, los primeros muchas veces con miras a extender sus negocios ya consolidados en su país, mientras los segundos buscan la formalización de su actividad comercial, la iniciativa de crear empresa o la consolidación de un emprendimiento. Todo esto, por supuesto, como resultado, de un lado, de una campaña de gobierno que se ha enfocado en promover la industria, brindar seguridad jurídica y crear mecanismos ágiles pero seguros que permitan materializar la intención de inversión y, del otro, del esfuerzo de la académica que de una forma intensificada ha estado promoviendo la innovación, el emprendimiento y la investigación, sugiriendo sustanciales cambios legales.

Y es precisamente en cumplimiento de lo anterior que, en 2008, mediante Ley 1258, se creó la SOCIEDAD POR ACCIONES SIMPLIFICADAS - S.A.S. -, un tipo societario que a diferencia de los demás, se caracteriza por su flexibilidad, el otorgamiento de beneficios y la simplificación de trámites.

1. Formalidad

En efecto, los beneficios de la S.A.S. están dados, incluso, desde el momento de su constitución, pues a diferencia de los otros tipos societarios, en esta, i) la sociedad puede ser constituida por una persona natural o jurídica (no se necesitan varios accionistas) y ii) no requiere ser constituida mediante escritura pública, sino que ello puede realizarse mediante un documento privado que previo a inscribirse deberá estar únicamente autenticado, trámite éste que resulta más económico.

2. Protege su patrimonio

Otro de los grandes beneficios que otorga la S.A.S., es que pertenece al grupo de las sociedades de capital y por ello sus accionistas únicamente responden hasta el monto de sus respectivos aportes, y sólo responderán con su patrimonio cuando se utilice la sociedad en fraude a la ley o en perjuicio de terceros, los accionistas y los administradores que hubieren realizado, participado o facilitado los actos defraudatorios. Punto este que responde a la preocupación común de las personas al momento de emprender un negocio.

3. Bajo costo

Adicionalmente, la S.A.S. se puede constituir sin pagar suma alguna del capital, pudiendo establecerse que el capital pagado sea cero por cuanto la ley establece que el capital suscrito podrá ser pagado dentro de los dos años siguientes a su constitución, otorgando así una flexibilidad propia que no es posible en demás tipos societarios, donde necesariamente se deberá pagar algún importe al momento de su constitución.

Aunque es común escuchar que la S.A.S., por su flexibilidad y ausencia de solemnidades, está creada para la formalización de empresas pequeñas, ello no es cierto, de manera que la Ley no ha establecido esta limitación y por el contrario la práctica ha demostrado la transformación, incluso de compañías grandes a este modelo societario.

Es por razón de lo expuesto que la S.A.S. resulta como una opción societaria bastante seductora para materializar su propósito de negocio o inversión, pero que, en todo caso, antes de tomarla siempre será necesario analizar o consultar con un experto la mejor opción que se ajuste a sus intereses. Si está interesado en constituir una S.A.S y requiere asesoría para el diseño de los estatutos y proceso de constitución, no dude en ponerse en contacto con nosotros donde le brindaremos asesoría completa sobre el tema.O Síguenos en Twitter @palacioabogados

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